Thuế GọnCho thuê nhà, phòng trọ nộp thuế thế nào?
Theo quy định hiện hành, doanh thu cho thuê cả năm (từ 01/01 đến 31/12) không quá 1 tỷ thì không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. (Căn cứ: Luật số 09/2026/QH16, Điều 1, Điều 2; Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 3 khoản 1, Điều 4 khoản 1; Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Điều 1 khoản 1) Doanh thu là số tiền người thuê trả theo hợp đồng, kể cả chưa nhận được tiền. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 5 khoản 1, khoản 2 điểm đ; Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 7 khoản 1 điểm d, khoản 2)
Trên 1 tỷ, cho thuê nhà ở, phòng trọ, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi đều tính theo cùng một cách:
| Loại thuế | Cách tính |
|---|---|
| Thuế GTGT | Doanh thu × 5%, tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ 1 tỷ. (Căn cứ: Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 12 khoản 2 điểm b2; Thông tư 69/2025/TT-BTC, Phụ lục I mục 2 điểm o) |
| Thuế TNCN | (Doanh thu − 1 tỷ) × 5%. Chỉ có cách này, không có cách trừ chi phí rồi nhân 15%. (Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 7 khoản 2 (câu cuối), khoản 4; Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 4 khoản 4; Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Điều 1 khoản 1) |
Vì không có cách trừ chi phí, tiền sửa nhà, khấu hao, lãi vay mua nhà không làm giảm thuế TNCN của khoản cho thuê. Nếu bạn còn bán hàng hoặc kinh doanh khác, ngưỡng 1 tỷ tính trên tổng doanh thu của cả hai, và mức trừ 1 tỷ chỉ có một. Công cụ chia mức trừ này vào phần có tỷ lệ TNCN cao nhất trước (cho thuê 5%), đây là cách hiểu thận trọng hơn. Có cách hiểu khác là mỗi nhóm được trừ riêng 1 tỷ, vì mỗi khoản của điều luật tự giới hạn 1 tỷ cho nhóm của mình. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 4 khoản 3, khoản 4; Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Điều 1 khoản 1)
Ai khai, ai nộp, mẫu nào, hạn nào?
| Tình huống | Ai khai | Mẫu | Kỳ khai |
|---|---|---|---|
| Cá nhân thuê của cá nhân | Chủ nhà tự khai | 01/BĐS (kèm bảng kê 01/BK-BĐS) | Hai lần (31/07 của năm tính thuế và 31/01 năm sau) hoặc một lần (31/01 năm sau) |
| Tổ chức thuê, hợp đồng có ghi bên thuê khai thay, nộp thay | Bên thuê (tổ chức) | 01/TCKT kèm bảng kê 02/BK-KTBĐS | Theo kỳ thanh toán tiền thuê; nhiều kỳ trong tháng thì khai theo tháng |
| Tổ chức thuê, hợp đồng không ghi khai thay | Chủ nhà tự khai | 01/BĐS | Như dòng đầu |
- Tổ chức đi thuê chỉ khai thay khi hợp đồng thuê có thỏa thuận như vậy. Văn bản không bắt hợp đồng phải ghi điều này. Cá nhân thuê của cá nhân thì chủ nhà luôn tự khai. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 8 khoản 1 điểm a, khoản 3 điểm d, đ, e, khoản 4 điểm d, khoản 7; Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Điều 1 khoản 1)
- Hồ sơ nộp điện tử tại cơ quan thuế nơi có bất động sản. Có nhiều bất động sản (cùng hoặc khác tỉnh) thì khai gộp một hồ sơ, chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp, nhưng vẫn kê khai và nộp thuế theo từng địa điểm.
- Doanh thu cả năm không quá 1 tỷ: chỉ thông báo doanh thu, chậm nhất 31/01 năm sau, không khai số thuế.
- Hạn nộp thuế là ngày cuối cùng của hạn nộp hồ sơ. Ngày hạn rơi vào ngày nghỉ thì dời sang ngày làm việc liền kề sau, nhưng bạn nộp điện tử được cả ngày nghỉ nên nên nộp trước ngày theo văn bản. Ví dụ hạn 31/01/2027 là Chủ Nhật nên dời sang thứ Hai 01/02/2027.
- Nếu bạn có nhiều bất động sản ở các địa điểm khác nhau, hợp đồng cho thuê phải ghi rõ nội dung khai thay, nộp thay và số tiền được trừ khi tính TNCN.
- Mẫu 01/BĐS và bảng kê 02/BK-KTBĐS theo Thông tư 50/2026/TT-BTC, mẫu 01/TCKT theo Thông tư 89/2026/TT-BTC từ 01/07/2026. (Căn cứ: Thông tư 18/2026/TT-BTC, Điều 4 khoản 2 điểm b, khoản 4; Thông tư 50/2026/TT-BTC, Điều 3 (Mẫu 01/BĐS, 02/BK-KTBĐS); Thông tư 89/2026/TT-BTC, Điều 99 khoản 5 (Mẫu 01/TCKT))
- Chưa rõ: khi khai hai lần trong năm, lần khai 6 tháng đầu có phải nộp GTGT ngay khi doanh thu cộng dồn vượt 1 tỷ hay không. Công cụ chỉ tính tổng cả năm.
Những điểm hay nhầm
Tiền đặt cọc
Chưa có văn bản nói thẳng tiền đặt cọc có tính vào doanh thu hay không. Luật định nghĩa doanh thu là tiền bạn được hưởng, trong đó có các khoản bồi thường khi vi phạm hợp đồng. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 5 khoản 1, khoản 2 điểm đ; Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 7 khoản 1 điểm d, khoản 2) Mẫu 01/BĐS có dòng riêng cho tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được: TNCN 5% trên toàn bộ khoản này và không được trừ 1 tỷ. Phần cọc bạn giữ lại do người thuê vi phạm hợp đồng có thể thuộc dòng này; còn cọc bạn sẽ trả lại thì chưa phải tiền bạn được hưởng. Đây là cách đọc từ câu chữ chung, chưa có hướng dẫn riêng, nên công cụ không có ô nhập tiền cọc.
Tiền thuê trả trước nhiều năm
Với TNCN, người thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì bạn được chọn một trong hai cách: phân bổ doanh thu cho số năm trả trước, hoặc tính theo doanh thu trả một lần. Với GTGT, giá tính thuế là toàn bộ số tiền trả trước cho thời hạn thuê. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 5 khoản 1, khoản 2 điểm đ; Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 7 khoản 1 điểm d, khoản 2) Văn bản chưa nói phân bổ theo năm dương lịch hay năm hợp đồng, và chưa nói rõ cách này ảnh hưởng thế nào đến ngưỡng 1 tỷ của năm nhận tiền. Nếu tính một lần, doanh thu năm nhận tiền có thể tăng vọt và vượt ngưỡng. Công cụ không có ô này; nếu bạn nhận tiền nhiều năm một lần, hãy tính doanh thu của năm tương ứng rồi nhập, và hỏi cơ quan thuế về cách ghi nhận.
Tiền điện, nước, internet, rác thu của người thuê
Luật chỉ nói doanh thu gồm phụ thu, phụ trội mà bạn được hưởng. Chưa có văn bản nói rõ khoản bạn thu hộ rồi trả lại cho nhà cung cấp có tính vào doanh thu hay không, cũng không phân biệt thu theo giá nhà nước với thu cao hơn. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 5 khoản 1, khoản 2 điểm đ; Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 7 khoản 1 điểm d, khoản 2) Vì chưa có hướng dẫn, công cụ không có ô cho các khoản này. Để dễ giải trình, bạn nên ghi tách riêng tiền thuê và các khoản thu theo hóa đơn nhà cung cấp trong hợp đồng và biên nhận, và hỏi cơ quan thuế khi không chắc.
Hợp đồng ghi “bên thuê nộp thuế thay”
Nếu bên thuê là tổ chức, điều khoản này nghĩa là tổ chức khai thay, nộp thay theo thủ tục ở trên. Chưa có văn bản nói rõ khi bên thuê chịu cả tiền thuế (bạn nhận đủ tiền thuê sau thuế) thì doanh thu tính thuế có phải quy đổi ngược lên hay không. Nếu bên thuê là cá nhân thì bạn vẫn phải tự khai.
Nhiều nhà, nhiều phòng ở nhiều nơi
Mức trừ 1 tỷ áp cho tất cả hợp đồng cho thuê của bạn trong năm, không phải mỗi nhà một lần. Bạn được chọn hợp đồng để trừ, tổng không quá 1 tỷ. Nếu có tổ chức khai thay, hợp đồng phải ghi rõ số tiền được trừ. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 4 khoản 3, khoản 4; Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Điều 1 khoản 1)
Có phải xuất hóa đơn, đăng ký hộ kinh doanh, thông báo số tài khoản?
- Hóa đơn điện tử: theo quy định hiện hành, cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản không phải dùng hóa đơn điện tử, kể cả khi doanh thu trên 1 tỷ. (Căn cứ: Nghị định 254/2026/NĐ-CP, Điều 7 khoản 2) Quy định này không áp dụng cho kinh doanh lưu trú.
- Số tài khoản: mẫu 01/BĐS có mục khai số tài khoản ngân hàng, ví điện tử nhận tiền thuê. (Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 13 khoản 4; Thông tư 50/2026/TT-BTC, Mẫu 01/BĐS chỉ tiêu [06])
- Đăng ký hộ kinh doanh: Việc khai thuế cho thuê nhà của cá nhân không phụ thuộc vào việc bạn có đăng ký hộ kinh doanh hay không: mẫu tờ khai riêng dành cho cá nhân cho thuê bất động sản tự khai thuế. Có phải đăng ký hộ kinh doanh khi cho thuê nhà hay không, văn bản chưa nêu rõ; bạn nên hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà cho thuê. (Căn cứ: Nghị định 168/2025/NĐ-CP, Điều 82 khoản 3, khoản 4)
Cho thuê ngắn ngày, homestay khác thế nào?
Phòng trọ có bị coi là dịch vụ lưu trú không?
Văn bản hiện hành chưa nói rõ phòng trọ có bị coi là dịch vụ lưu trú hay không. Công cụ này tính theo cách cho thuê bất động sản. Nếu hoạt động của bạn bị coi là kinh doanh lưu trú thì tỷ lệ thuế, mẫu tờ khai và hóa đơn sẽ khác với kết quả ở đây. Bạn nên hỏi cơ quan thuế quản lý để được hướng dẫn.
Luật thuế TNCN và các mẫu tờ khai cho thuê bất động sản đều ghi “trừ hoạt động kinh doanh lưu trú”, nghĩa là kinh doanh lưu trú không đi theo cách tính cho thuê bất động sản ở trên. (Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 7 khoản 4; Thông tư 69/2025/TT-BTC, Phụ lục I mục 2 điểm a, o; Thông tư 18/2026/TT-BTC, Điều 4 khoản 2 điểm b; Thông tư 50/2026/TT-BTC, Mẫu 01/BĐS) Thông tư 69/2025 nêu dịch vụ lưu trú gồm:
- hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác.
- hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.
- hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
Văn bản không có tiêu chí cụ thể (số ngày thuê, dịch vụ đi kèm) để xếp một hoạt động vào bên nào, nên trang này không đưa ra dấu hiệu phân biệt. Nếu hoạt động của bạn bị coi là lưu trú thì khác ở ba chỗ:
- Thuế TNCN không còn là (doanh thu − 1 tỷ) × 5%. Chưa có văn bản TNCN riêng cho lưu trú; theo cách xếp ngành dịch vụ thì dùng tỷ lệ của nhóm dịch vụ hoặc cách tính theo thu nhập.
- Mẫu tờ khai không phải 01/BĐS, vì mẫu này ghi rõ chỉ dành cho cho thuê bất động sản trừ kinh doanh lưu trú.
- Doanh thu trên 1 tỷ phải dùng hóa đơn điện tử.
Thuế GTGT vẫn là 5% cho cả hai trường hợp.
Ví dụ
Nhà trọ 10 phòng, 2,5 triệu/phòng/tháng, cho thuê đủ 12 tháng
- Doanh thu cả năm: 10 × 2,5 triệu × 12 = 300.000.000 đ.
- Chưa vượt 1 tỷ: theo quy định hiện hành, không phải nộp GTGT và TNCN. Vẫn phải thông báo doanh thu chậm nhất 31/01 năm sau. (Nếu hoạt động bị coi là lưu trú thì cách tính khác, xem mục trên.)
Muốn xem còn cách ngưỡng bao xa: doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế?.
Cho thuê mặt bằng 120 triệu/tháng
- Doanh thu cả năm: 120 triệu × 12 = 1.440.000.000 đ, vượt 1 tỷ.
- GTGT: 1,44 tỷ × 5% = 72.000.000 đ.
- TNCN: (1,44 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 22.000.000 đ.
- Tổng thuế cả năm: 94.000.000 đ.
Cho thuê nhà và bán tạp hóa
- Cho thuê 50 triệu × 12 = 600.000.000 đ; tạp hóa (hàng hóa) 800.000.000 đ. Tổng 1.400.000.000 đ, vượt 1 tỷ.
- GTGT: 600 triệu × 5% + 800 triệu × 1% = 30.000.000 đ + 8.000.000 đ = 38.000.000 đ.
- Mức trừ 1 tỷ chia vào cho thuê trước (600 triệu, tỷ lệ cao nhất), còn 400 triệu trừ vào tạp hóa. TNCN cho thuê 0 đ; TNCN tạp hóa (800 triệu − 400 triệu) × 0,5% = 2.000.000 đ.
- Tổng thuế cả năm: 40.000.000 đ. Nếu hiểu mỗi nhóm được trừ riêng 1 tỷ thì TNCN là 0 đ, thấp hơn 2.000.000 đ.
Có tầng chỉ cho thuê một phần của năm
- Tầng 1: 80 triệu × 12 tháng = 960.000.000 đ. Tầng 2: 40 triệu × 5 tháng = 200.000.000 đ. Cộng 1.160.000.000 đ.
- GTGT: 1,16 tỷ × 5% = 58.000.000 đ. TNCN: (1,16 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 8.000.000 đ.
- Tổng thuế cả năm: 66.000.000 đ. Tháng không có người thuê không tính vào doanh thu.
Máy tính chung cho mọi ngành: máy tính thuế hộ kinh doanh 2026.
Căn cứ pháp lý
- Luật số 09/2026/QH16: Điều 1, Điều 2. Hiệu lực từ 01/01/2026.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP: Điều 3 khoản 1, Điều 4 khoản 1; Điều 4 khoản 4; Điều 4 khoản 3, khoản 4; Điều 5 khoản 1, khoản 2 điểm đ; Điều 8 khoản 1 điểm a, khoản 3 điểm d, đ, e, khoản 4 điểm d, khoản 7; Điều 13 khoản 4. Hiệu lực từ 05/03/2026.
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP: Điều 1 khoản 1. Hiệu lực từ 01/01/2026.
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15: Điều 12 khoản 2 điểm b2; Điều 7 khoản 1 điểm d, khoản 2. Hiệu lực từ 01/07/2025.
- Thông tư 69/2025/TT-BTC: Phụ lục I mục 2 điểm o; Phụ lục I mục 2 điểm a, o. Hiệu lực từ 01/07/2025.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: Điều 7 khoản 2 (câu cuối), khoản 4; Điều 7 khoản 4. Hiệu lực từ 01/01/2026.
- Thông tư 18/2026/TT-BTC: Điều 4 khoản 2 điểm b, khoản 4; Điều 4 khoản 2 điểm b. Hiệu lực từ 05/03/2026.
- Thông tư 50/2026/TT-BTC: Điều 3 (Mẫu 01/BĐS, 02/BK-KTBĐS); Mẫu 01/BĐS chỉ tiêu [06]; Mẫu 01/BĐS. Hiệu lực từ 13/05/2026.
- Thông tư 89/2026/TT-BTC: Điều 99 khoản 5 (Mẫu 01/TCKT). Hiệu lực từ 01/07/2026.
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP: Điều 7 khoản 2. Hiệu lực từ 01/07/2026.
- Nghị định 168/2025/NĐ-CP: Điều 82 khoản 3, khoản 4. Hiệu lực từ 01/07/2025.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà, phòng trọ bao nhiêu một năm thì phải nộp thuế?
Theo quy định hiện hành, doanh thu cho thuê cả năm (từ 01/01 đến 31/12) không quá 1 tỷ thì không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN (Luật số 09/2026/QH16 Điều 1, Điều 2; Nghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 3 khoản 1, Điều 4 khoản 1; Nghị định 141/2026/NĐ-CP Điều 1 khoản 1). Trên 1 tỷ, GTGT tính 5% trên toàn bộ doanh thu, TNCN tính 5% trên phần vượt 1 tỷ (Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 Điều 12 khoản 2 điểm b2; Thông tư 69/2025/TT-BTC Phụ lục I mục 2 điểm o; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 Điều 7 khoản 2 (câu cuối), khoản 4; Nghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 4 khoản 4; Nghị định 141/2026/NĐ-CP Điều 1 khoản 1). Nếu bạn còn kinh doanh khác, ngưỡng tính trên tổng doanh thu. Dù không phải nộp thuế, bạn vẫn phải thông báo doanh thu thực tế của năm, chậm nhất ngày 31/01 năm sau.
Nhà ở và mặt bằng kinh doanh tính thuế có khác nhau không?
Theo văn bản đã đọc thì không. Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (trừ dịch vụ lưu trú) cùng nằm trong một nhóm: GTGT 5%, TNCN 5% (Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 Điều 12 khoản 2 điểm b2; Thông tư 69/2025/TT-BTC Phụ lục I mục 2 điểm o), dùng chung một mẫu tờ khai 01/BĐS. Khác biệt chỉ nằm ở số tiền thuê, không nằm ở thuế suất.
Tôi cho công ty thuê nhà, ai phải khai và nộp thuế?
Theo quy định hiện hành, tổ chức đi thuê chỉ khai thay, nộp thay khi hợp đồng thuê có thỏa thuận như vậy; khi đó tổ chức khai theo mẫu 01/TCKT kèm bảng kê 02/BK-KTBĐS, hạn theo kỳ thanh toán tiền thuê. Hợp đồng không ghi thì bạn tự khai theo mẫu 01/BĐS. Cá nhân cho cá nhân thuê thì chủ nhà luôn tự khai (Nghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 8 khoản 1 điểm a, khoản 3 điểm d, đ, e, khoản 4 điểm d, khoản 7; Nghị định 141/2026/NĐ-CP Điều 1 khoản 1).
Tiền điện, nước, internet và tiền đặt cọc có tính vào doanh thu cho thuê không?
Chưa có văn bản hướng dẫn rõ. Luật chỉ nói doanh thu gồm phụ thu, phụ trội mà bạn được hưởng (Nghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 5 khoản 1, khoản 2 điểm đ; Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 Điều 7 khoản 1 điểm d, khoản 2). Tiền cọc bạn giữ lại do người thuê vi phạm hợp đồng thuộc khoản tiền phạt, bồi thường; Mẫu 01/BĐS có dòng riêng cho khoản này, TNCN 5% và không được trừ 1 tỷ. Với điện, nước, internet, rác, bạn nên ghi tách riêng khỏi tiền thuê trong hợp đồng và biên nhận, và hỏi cơ quan thuế khi không chắc.
Tôi cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn điện tử, có phải đăng ký hộ kinh doanh không?
Theo quy định hiện hành, hộ, cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản không phải dùng hóa đơn điện tử, kể cả khi doanh thu trên 1 tỷ. (Nghị định 254/2026/NĐ-CP Điều 7 khoản 2) Quy định này không áp dụng cho kinh doanh lưu trú. Việc khai thuế cho thuê nhà của cá nhân không phụ thuộc vào việc bạn có đăng ký hộ kinh doanh hay không: mẫu tờ khai riêng dành cho cá nhân cho thuê bất động sản tự khai thuế. Có phải đăng ký hộ kinh doanh khi cho thuê nhà hay không, văn bản chưa nêu rõ; bạn nên hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà cho thuê.
Cho thuê phòng trọ hay cho thuê ngắn ngày (homestay) có tính thuế giống nhà ở không?
Không chắc. Luật TNCN loại “hoạt động kinh doanh lưu trú” khỏi cách tính cho thuê bất động sản (Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 Điều 7 khoản 4; Thông tư 69/2025/TT-BTC Phụ lục I mục 2 điểm a, o; Thông tư 18/2026/TT-BTC Điều 4 khoản 2 điểm b; Thông tư 50/2026/TT-BTC Mẫu 01/BĐS). Thông tư 69/2025 gọi cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch là dịch vụ lưu trú. Văn bản hiện hành chưa nói rõ phòng trọ có bị coi là dịch vụ lưu trú hay không. Công cụ này tính theo cách cho thuê bất động sản. Nếu hoạt động của bạn bị coi là kinh doanh lưu trú thì tỷ lệ thuế, mẫu tờ khai và hóa đơn sẽ khác với kết quả ở đây. Bạn nên hỏi cơ quan thuế quản lý để được hướng dẫn.
Cập nhật theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 69/2025/TT-BTC, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Thông tư 89/2026/TT-BTC và Nghị định 254/2026/NĐ-CP, ngày 14/10/2026. Kết quả chỉ mang tính tham khảo.